“去年房價下降，房地產的泡沫化、貨幣化的問題發生了根本性的扭轉，樓市不像以前那么活躍了。”全國兩會召開前夕，中國銀保監會主席郭樹清在國新辦發布會上表態，房地產價格調整對金融業是好事，但不希望調整太劇烈，要平穩轉換。

去年四季度以來，有關房地產市場的消息不斷。其中有監管面向全行業的發聲，也有地方做出的區域調整；有房企違約動態，也有新的并購融資；有銀行按揭松動，也有樓市銷售數據不佳。在這種“跌宕起伏”中，市場都在等下一個政策。.近，河南鄭州率先放出“大招”——同時松綁限購限貸，再次啟動棚改貨幣化安置，這被業內業外看作一個標志性信號。

房住不炒原則下，調控手段如何在穩增長與防風險之間實現平衡？經濟增速下行壓力下，不再作為短期刺激經濟手段的房地產將何去何從？行業未來的變量還有哪些？在兩會召開前夕，.財經對我國的樓市做了詳細回顧和前瞻。

去庫存利器被重啟

3月.天，鄭州市政府辦公廳發布的《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》（下稱《通知》）刷屏。《通知》提出了“穩地價、穩房價、穩預期”的19條措施，取消“認房又認貸”的同時重啟了去庫存利器——棚改貨幣化安置。相比實物化安置，貨幣化安置可以幫助消化城市商品房庫存，也可以緩解地方政府的資金壓力，采用信貸支持的方式推動棚改進行。

這給了“冰冷”的市場一絲希望。克而瑞.新公布的數據顯示，2月TOP50房企的單月銷售金額為3552億元，環比1月減少了23.1%，相比去年同期大降45%。這已經是房企銷售連續7個月的大幅下滑，同比降幅創下歷史新低。

為了支持合理住房需求，鄭州《通知》不僅通過“親屬投親養老可新購一套住房”將家庭購房套數從2套突破至3套，在供給端也明確提出要實施安置房建設工作三年行動，并堅持以貨幣化安置為主。

多家券商認為，鄭州的率先行動或預示著后續更多城市將因城施策，跟進出臺樓市支持政策。據申萬宏源統計，自去年年底以來已經有至少52個城市出臺了需求端的政策支持，方式包括但不限于降低房貸首付和利率、提高住房公積金貸款額度、取消或降低戶籍限制等。

新一輪房地產調控在去年上半年加速，年中隨著部分城市的二手房指導價機制、學區房炒作降溫、房貸業務收緊等進入高潮，市場成交在開發商“爆雷”和購房者信心不足中跌至“冰點”。有北京地區頭部中介機構從業人員曾向.財經透露，在去年8月～11月，北京地區的二手房市場幾乎是“零成交”狀態。

隨著監管對融資政策糾偏、鼓勵并購，加上各地在需求端因城施策，供需兩端的市場已經明顯回暖，但數據為何仍低于市場預期？中泰證券研究所地產負責人陳立認為，目前按揭利率下行更多反映的是前期積壓按揭貸款投放完成后，新增需求不足導致的貸款利率下行，是結果而非驅動因素。有江浙地區地產中介人士直言，其所在城市.關鍵的問題并不是首付比例和房貸利率，“只要放松限購市場立馬會活躍起來”。

國泰君安指出，2022年.主要的風險已經不簡單是房企資金鏈風險，而是升級到了需求下行帶來的房企造血能力下降的風險。過去幾個月各城市的寬松多集中在銀行體系加大信貸投放，但在需求下降背景下作用較為有限，市場預期需要更加強有力的政策來延緩樓市的下行，但對推出節奏存在一定分歧，鄭州作為省會城市，其政策在時點和力度上都超出預期，對全國其他城市有極強的信號意義。

什么是新的發展模式？

長江證券首席經濟學家伍戈日前在研報中表示，當前房地產銷售和投資的下挫幅度、速度超出過往，即使不再作為“短期刺激經濟的手段”，面對穩增長的嚴峻形勢，政策力度或許不能太小。

與這輪調控相伴而生的是房企頻頻爆雷，以及后疫情時代宏觀經濟穩增長的特殊壓力，從多數機構觀點來看，大家都在關注后續的政策表述和行動，對調控效果的預期也在不斷調整。

穆迪.近的研究報告顯示，信托公司作為房地產業敞口較大的金融機構，2022年前9個月將有3520億元與房地產相關的信托資產到期，在“兩壓一降”監管下壓力較大。

郭樹清在3月2日召開的國新辦發布會上表示，房地產價格調整帶來的需求結構變化，對金融業來說是好事，“但是不希望調整得太劇烈，對經濟影響得太大，還是要平穩轉換。”

那么，到底什么是“新的發展模式”？.財經注意到，保障性租賃住房和長租房市場已經成為政策指引的關鍵詞。從已經全部出爐的國內31個省市自治區的2021年政府工作報告也可以看出，各地目前確定的房地產舉措主要就聚焦在保障性租賃住房和城市更新等方面。近日住建部已經就此提出具體目標：2022年能夠建設籌集保障性租賃住房240萬套（間），新籌集公租房10萬套，棚戶區改造120萬套，將加快長租房市場建設。

2月25日.新召開的中共中央政治局會議強調，今年的工作仍要堅持穩字當頭、穩中求進，要加大宏觀政策實施力度，穩定經濟大盤；要堅定實施擴大內需戰略，推進區域協調發展和新型城鎮化。“‘十四五’期間房地產市場的增量將主要來自租賃住房。”中信證券首席經濟學家明明認為，“租購并舉”是未來房地產市場新的發展模式，政府會積極探索和加速推進保障性租賃住房的建設。

繼去年四季度貨幣政策執行報告之后，住建部近期再次強調“不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段”。明明表示，在維護房地產市場平穩健康發展的同時，政策的主基調仍然沒有變，“房住不炒”、“不把房地產作為短期刺激經濟的手段”等提法意味著這一輪調控對商業地產的態度是托而不舉。

未來的變量

無論當前局勢如何，監管糾偏的目的在于，房地產形成健康發展和良性循環的平衡局面。明明認為，今年房地產面臨的政策環境大概率還是相對友好的，市場環境也會逐步改善。陳立認為，未來房地產企業的經營思路將發生三大改變：從土地為王到現金為王，從追求規模到追求穩健，從全國擴張到區域深耕。

對于未來影響房地產業態的因素，人口、土地、金融（貨幣政策等）仍是主要變量。

去年年底的中央經濟工作會議指出，我國經濟發展面臨需求萎縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，未來政策要靠前發力，積極財政政策要提升效能，穩健的貨幣政策要靈活適度。

“大家都知道地產這個泡泡不能再吹了，所以地產政策即便是略有放松，也只是給部分企業喘一口氣，不會全面放水，相信地產融資不會成為未來貨幣擴張的主力。”中泰資管首席投資官姜超認為，房住不炒仍是未來的底線。明明也表示，今年的經濟政策意在穩增長而非強刺激。

另外根據.清算銀行的數據，截至2021年6月末，中國的居民部門名義杠桿率（債務/GDP）升至61%，相比2015年（38.9%）接近翻倍。

而根據央行發布的《中國金融穩定報告2021》，加上非銀行金融部門對居民的借貸，居民杠桿率已經達到72.5%。